このページでは建築に関する相談を受け付けています。
お答えは直接メール等でお送りします。特に新築のことではなくとも、現在のお住まいや土地の事
技術的・建築基準法的なこと、建築に関する疑問・質問、なんでも構いません。
こちらではプライバシーに関することを編集した上で掲載させていただきます。
※現在の掲載内容は更新をおこたっていたのもあって 若干古いです。 <m(__)m>
新しい相談は随時のせていきますので、ちょっとした内容でも結構ですので
ご相談ください。
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ご相談の回答
若干状況は実際とは違うのですが、あるご相談で現在の家の構造について質問された内容のうち
筋交いのチェックをした部分を載せます。
さて、筋交いのチェックですが簡単に計算したところこの建物に必要な筋交いの数は
一階 Ｘ方向 壁倍率4倍 7箇所
Ｙ方向 壁倍率4倍 8箇所
二階 Ｘ方向 壁倍率2倍 6箇所
Ｙ方向 壁倍率2倍 7箇所 になります。
壁倍率とは、15ｘ90mm（断面の大きさ）の筋交い方がけの時の壁の強さを基準として1とした場合で、たすき掛け（ばってん掛け）の場合は2倍となります。
45ｘ90の筋交いの方がけは2倍、たすき掛けで4倍。30ｘ90の筋交いは同じく、1.5倍、3倍。90ｘ90だと3倍の5倍となります。
構造用合板を張った場合は、片面張りで2.5倍、両面張りで5倍となります。
壁倍率をもっている事が売りの塗り壁下地ボードですが、構造としてカウントされている壁や筋交いが規定量以上あるかが問題なので、それ以外の要素は余力として考えます。
（モルタル壁の下地ボードで構造用耐力をもっているという商品が使われています）
平面図で3角印が筋交いの印です。倍率がよく読みとれないのですが、黒三角（▲）が2倍、丸黒三角が4倍であるならば数は足りています。
さらに下地ボードが余力として安全方向に働いていると考えられます。
※ 現在、木造でも耐力壁は数だけでなく、バランスや柱の引き抜きを考慮するよう
求められています。私はさらに構造計算を導入しています。（義務ではない）
ご相談
横浜市○○区の物件をフリープランで購入し、現在、基礎と土台が出来ています。
敷地面積が100m2以下のため住宅金融公庫融資対象外の物件です。
建物は２×４の２階建てで60万／坪（延べ80m2）（土地との同時購入のため正確な内訳不明）とのことです。
基礎についての質問があります。御回答よろしくお願いします。
（１）布基礎のフーチング幅は400mm程度あるのですが、120mm幅の
基礎の立ち上り部分を中心（線対称）とした寸法になっておらず、
外側（土側）70mmで内側（建物側）210mmというように
極端にずれている箇所がありますが問題ないのでしょうか？
外側は最小で40mm最大で120mmの範囲です。
売主側の話だとこの程度は若干の誤差範囲で耐力には問題ないとのことですが……
（２）基礎の立ち上り寸法は390mmで、GL300mmとすると、
埋め込み深さ90mmしかとれませんが、問題ないのでしょうか？
（３）上記の問題に関して売主側は基礎の保証を付けると言っていますが、
基礎の保証とはどのような内容でしょうか？
また、保証に記載すべき項目や内容があれば教えて頂きたいのですが。
お忙しいところ申訳ありませんが、以上よろしくお願いします。
なお、フーチング外側40mm、内側200mmのファイルを添付致します。
いただいた資料を見る限り、これはフーチングではないと思われます。
添付した資料は木下工務店の標準施工手順です。
手順2、手順3をみればわかる通り、逆Ｔ字型の鉄筋が中に入っています。つまり左右にずれることなどありえません。
この基礎はフーチングが無い基礎だと思われます。それもあまり出来が良くない方です。
フーチングが無い基礎は不同沈下の危険と地震に対する危険が大きいです。
地盤調査資料はありますか。通常の地盤（地耐力5ｔ以上）でも360mm幅のフーチングは必要です。
また、立ち上がりは最低300mmで高耐久性能は400mm以上必要です。埋め込みは最低120mm以上、出来れば300mmはほしいです。
基礎の立ち上がり巾は150mmはないと、鉄筋のかぶり厚がとれません。
これでなんの保証をするのか私にはわかりません。住宅性能保証制度というのもありますが基準には合致しないでしょう。公庫基準にもあわないと思われます。
早急に対応策を検討したほうが良いと思います。
後日談です
相談者から現場の調査をしてほしい旨連絡を受けて、先方立ち会いの上調査をしてきました。
結果、フーチングは一応あるようでしたが施工が雑でとても必要な断面寸法をとれていません。立ち上がり・埋め込み深さとも浅く、フーチングが立ち上がり部分からはずれているなど雑もはなはだしい施工です。現場は地耐力が3ｔ（推定）と＜弱い地盤＞と＜軟弱地盤＞の境目にありとても充分なものではありませんでした。
ただ一つ救いは売り主・施工者とも心配したような悪徳（！失礼）業者ではなさそうな所でした。売り主と施工者はしぶしぶながらも基礎の造り直しに同意しました。
今回の原因は建て売り（売り建て）業界の悪い慣習にあります。売り主は設計と設計監理についての認識がまったくなく、1/100の平面図と立面図のみを工務店に渡してまる投げで造らしていました。
仕様書もなく、かなばかり図（断面詳細図）はおろか断面図も各伏せ図もないありさまで、監理者もいない状態です。しまいには基礎を造った下請け業者と元請け業者の間で仕様書を送った送らないと押し問答になる始末。
これまでそのようにしてきて、それで良しとしてきた業界の悪習はもはや通用しないと悟るべきです。
今回の相談者は、毎日曜日現場を訪れ、納得いかない事はとことん追求し、シャベルで自分で基礎廻りを掘り返し写真やビデオなど記録をとり、決して安易な妥協をせず、しかし喧嘩はしないで時には頭を下げつつ粘り強く交渉するタフ・ネゴシエーターでした。
欠陥住宅が社会問題となっている現在、そのような人はもっと増えるはずです。
今回は基礎の造り直しをするほかに地盤の調査と住宅性能保証制度の導入を提案しました。これは（財）性能保証住宅登録機構がやっているもので、ここが決めたガイドラインにそって施工し基礎配筋時と上棟時にチェックをうければ最長10年の保証をしてくれます。これにより設計と監理の不備はある程度カバーできます。
（ただし、この制度は工務店は加入している事が必要です）
スケールメリットにより安く戸建てを供給できる建て売りはある意味では、庶民の味方です。ただし、それはきっちりとした設計・監理・施工があっての話です。20年後でもローンは残っています。ローンが残っている間に傾く家なんて誰もほしくはありません。
※ このご相談はだいぶ前のもので、現在横浜市では中間検査制度の導入など様々な
行政の対応がされておりだいぶましにはなっています。
また、建物の構造は毎年のように新しい基準や技術の進化が進んでいて、この当時と
くらべてもずいぶん変わりました。
ご相談
はじめまして、Y市M 区在住の Ｉ と申します。建築よろず相談室のホ−ムペ−ジをよみました。（向こうのページを見て直接こちらにコンタクトをとったようです）
１０月下旬からＹ市Ａ区に住宅を建てる予定でＳ不動産ホ−ム（２×４）と仮契約をしています。
ご相談ですが、手抜き工事が恐いものですからどなたか、各工程（基礎の配筋時、上棟時、造作時等）で検査をしてくださる方をご紹介していただけませんでしょうか。
また、費用も教えていただけると幸甚です。
突然のメ−ルで申し訳ありませんが、メ−ルでご回答していただけると助かります。
宜しくお願い致します。
回答
家を建てるのは面倒くさいことも多いでしょうが、楽しんで臨めば良いものができると思います。
ご相談の件ですが私でよろしければ、お引き受け致します。
まず大事なことは事前の図面チェックです。設計そのものには口出しできないので、法規チェックや間取りがどうこうとは言いませんが、基礎形状と壁量は見たいと思います。
地盤の地耐力についてはどう考えているか、基礎はベタ基礎か布基礎か。布基礎だとするとフーチングの大きさはいくつか（フーチングを作っていない布基礎が非常に多い！）。配筋はさほど問題ないですが、フーチングは大事です。
ツーバイは在来工法と比べて施工のばらつきが比較的少ないとは言われますが、どうも実際はそうでもなさそうな状況です。また、3階建てだと2×6のほうが望ましいですし、構造計算が必要です。
ツーバイの場合壁のあとに屋根をかけますが、壁の量とバランスを事前にチェックしておけば、間取りどおりできていれば大丈夫です。
しいて言えば、規定の構造用合板をちゃんと使っているかどうか、ファイヤーストップ材が入っているかどうか、断熱材と防湿ビニールがちゃんと施工されているかくらいです。
基礎と壁がしっかりできていれば、造作などいくらでもやり直しさせられます。
いずれにせよ、工事前に第三者立会いの上、工事内容の打ち合わせを行い文書にしておくことが大事です。
また工事完了報告を市に行い、完了検査を受けることを守るよう言ってください。これを嫌がるようなら怪しいと考えられます。
費用に関しては、何回くらい打ち合わせや現場に行けばいいかなど作業量により変わりますので
詳しくはお打ち合わせが必要です。
また、第３者が入ることの了解を施工側にとっていただく必要があります。
※ このご質問もだいぶ前のもので、法規や状況はだいぶ変わっています。
法改正が進んで、監理者（設計側が施工状況をチェックする事）がいない現場は違法
になっています。しかし、現実としてメーカーのように設計者が曖昧だったり、工務店の
下請けになっている設計者は現場で口出しがなかなかできないものです。
ご相談
建売住宅を買うことになり、良さそうな物件を見つけて手付を打ってあります。ただ、最近の報道などで手抜き住宅の多いことをよく聞くのですが大丈夫なものか一度調査していただけませんでしょうか。物件は2×4の3階建てです。
回答
ＦＡＸ拝見させていただきました。(図面を送ってもらいました）
この場合ポイントは2つあります。一つは3階建てであること、もう一つは枠組み壁工法であることです。
3階建ての場合、設計がよりきびしく審査されます。木造でも構造計算をしなければなりません。つまりしっかりした設計を建売でも要求されるわけです。
また枠組み壁工法（いわゆるツーバイ）は在来工法よりも、施工によるばらつきが一応少ないと
されています。（どうも現場の声を聞くと、ツーバイの現場も怪しいようですが）
これらは一応プラスの判断材料です。
ただやはり施工を見ていないと、構造がしっかり施工されているかはっきりわかりません。例えば３階立ての場合2×4ではなく2×6のたて枠を使うほうが望ましいです。（と言うより必要だと考えてます。）
ところが工事費用の点から、建売では2×4で作ることが非常に多いのです。
また、１階にビルトインの車庫がある場合は注意が必要です。
一番大事なのは基礎と地盤ですが、基礎はいいかげんに施工されていることが多いです。一番望ましいのはベタ基礎で床下一面を鉄筋コンクリートで固めてしまう方法です。布基礎でもフーチングといって逆Ｔ字型の断面で横にはりだしている部分をつくるべきなのですが、捨てコンクリートの上に単なる Ｉ 字の基礎にしてしまうところが多いのです。（最近はさすがに無いですが、ついこの前まではよくありました）
これではいずれ不同沈下しても不思議はないのです。3階の場合は特に基礎は大事なので、できればベタ基礎がほしい所です。
年数がたつと（20年くらい？）少々傾くのは当たり前、みたいな事を言う人がいますがとんでもないことです。35年のローンを組んで20数年で傾いたのではたまったものではありません。ローンを払い終わってなおかつその後に、 2〜30年の寿命があってしかるべきです。
できあがってからでは、わからない事がほとんどであることを一応お伝えして調査に行きました。
床下に防湿コンクリートは施工してあったり、水平垂直の精度等外から見る限りしっかり施工して
ありましたが、壁厚からすると2×4のたて枠を使っていました。
2×6の方が望ましいが構造計算の上で2×4を使うこともできるという構造の友人の意見を伝えて
その日は終わりました。
結局、そのことも踏まえた上で、値段・間取り・立地などを勘案した上でこの方は契約することになりました。
ご相談
ある弁護士さんからの依頼
現在係争中の建築に関する訴訟にからみ、調査を依頼されました。
依頼者（原告の方）はある会社の役員で、60才を少々過ぎたかたです。
最近、自宅以外に都内に、ある事情があり中古住宅を仲介業者から購入しました。
ところが、その家が不同沈下によりかなり傾いていたのです。
2階に上ると体感できるほどひどいものでしたが、その方は事情があって買い急いでいたので、気づかずに無頓着に買ってしまわれたのです。
後日、別の不動産業者にそれを指摘され対処を求めた所無視され、結局弁護士を立てて争うことになったのです。
調査
裁判に使う資料としてその住宅の調査をすることになり、測量の人間を頼み、現地に行きました。
結果はひどいもので、最大で10センチメートルの沈下が測定でき、地震に対しても、耐久性からしても危険なほどでした。
築20数年のものでしたが、古い住宅地でこれほど沈下するとは珍しいほどです。基礎もフーチングが無い様でしたし、建築した業者はまったくひどいものです。
ただこの場合の係争の内容は仲介した業者が知っていて黙っていたか、という問題です。
調べた所、売る直前にリフォームしていましたが、壁が傾いていたための顕著な不整合性を現す箇所が随所にあり、また1階の床下には以前に、傾いた床をもちあげる工事をしたあとが歴然と残っており、この仲介業者が知っていて黙っていたのは明白のようでした。
そのむね、報告書にして提出しましたが裁判はいまだ継続中のようです。
ご相談
初めまして、私は２７才主婦兼ＯＬです。
貴社のホームページを拝見し興味がありましたので有効な土地活用と
間取りについてアドバイスをいただきたくメールさせて頂きました。（中略）
・住宅メーカー、工務店、設計事務所の特徴、違いがよくわからない
・設計士さんに頼むとお金がかかる？ 設計士さんの選び方がわからない
・住宅メーカーだと家に何か欠陥があったときに保証してくれるので安心？
・好みにあった外観、内装、間取りの実現はどうすればできるのか？
・木造、鉄筋、在来工法、2×4のような構造の選択がわからない
・資金はどのくらい必要か、住宅金融公庫とはなに？
回答
工務店にはいろいろあります。大工さんが一人でやっている所、自分は単なる手配屋として職人をかきあつめるだけの所（実際は職種は山ほど必要なのでそれらを全部自社で雇うことは不可能です。多かれ少なかれ他から集めてくるのが通常ですが、いろいろな職人をうまく手配してまとめあげる現場監督としての手腕が要求されます）、人数がけっこういて規模の大きな物件もてがける所など。
一般的には工務店でちゃんとした設計をやる所は現状ではあまりないです。
一級建築士事務所の看板をかけているところもありますが、申請上や格好づけのために名義を借りているだけの所がほとんどです。工事の仕事に忙しいので、設計士がいたとしても現場監督にかりだされたりして、じっくり設計をできる環境にはなっていない所がほとんどです。
ほとんどの工務店では、設計は外注に出しています。もともと建てるほうが本業なのです。
住宅メーカーは部材を工場生産することにより規格住宅を建てる所です。大手のメーカーだと安心な気がしますが、それでもクレームは少なくないようです。どんなに部材を工場でつくっても現地で建てなければならないのですから、職人や現場監督次第でおなじメーカーであっても良し悪しがでるのでしょう。表面上の欠陥はすぐに直りますが、基礎や土台にかかわるものであれば簡単には直しようがないです。欠陥のないように建てるほうが大事です。
設計料のからくりはホームページでもかきましたが、建築士が設計・監理をしなければ家は法律上建てられないのですから、必ず建築士はどこかで絡んでいます。設計士に直接たのむと設計料がかかりますがトータルで金額が変わることはなく、かえって工務店との交渉窓口や工事を監視してくれる味方をつくることができます。また設計そのものも、より密度の高いものができます。
建築士を選ぼうとすると現状では難しいかもしれません。ちゃんとした紹介機関がないのが現状です。住宅雑誌やネットやタウンページであたりをつけてコンタクトをとるしかないのが現状です。ただ、最近建築士側からこの現状をなんとかしようとする試みがぼちぼち出始めてはいます。
いくつかあたりをつけて事務所や作品の案内を送ってもらうのも一つの手です。
良い建築士が見つかれば、構造の相談から間取りまでじっくり話しあって納得いく家づくりができると思います。
資金の目安は用意できる金額から建物を考えるほうが現実的です。手持ち資金、ご親族から借りられる資金、融資、返済計画・・・などなどから用意できる資金はだいたい想像できるかと思います。
その中から、住宅を建てた時に出て行く経費（税金・解体費ー70〜80万円くらいー・引越し費用・その他もろもろ）と設計費（10％ぐらいで）を差し引いてください。これが建築費になります。
これを一般的な住宅の坪単価（木造なら40〜80万円/坪・例えば仮に50万として）で割ってみます。
これが資金から建築できる建物の大雑把なグレード（坪単価）と総床面積です。（坪単価はあまりめやすにはなりませんがとりあえずの数字は出ます）
資金が潤沢にあるという人はまれでしょうから、大事なのは住む人のこだわりたい所、こだわらない所のメリハリをつけて、最後には決断がです。同じ金額・グレードでもそれによりまるで違ったものになります。
住宅金融公庫は公的な融資機関です。詳細は本などで見てください。融資には面倒な手続きが必要ですが、ひとつひとつクリアーしていけば低利で長期間の融資が受けられます。
ちなみに、中古住宅の購入やリフォームも融資を受けられます。その場合は住宅金融公庫特定業務登録建築士事務所の調査が必要になります。お近くの建築士事務所協会に問い合わせてみてください。
※住宅金融公庫は直接の融資業務はしないことになりました。これは公的機関が
住宅融資を寡占 して、民間の住宅融資が育たない現状だったからです。
これからは銀行などの住宅ローンのバックアップ機関となっていきます。
-- 我田引水コーナー -- (^^ゞ
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